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德国土地使用权和中国土地使用权之比较
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2003年以来，中国因征用土地、拆迁房屋而出现了一系列被涉及者自杀、自焚、示威等事件。特别是于2003年8月发生的南京市被拆迁户翁彪自焚身亡的悲剧，令人震惊。相关事件的矛盾焦点之一是征地拆迁者和被征地拆迁户之间对补偿费数额有极大争议。究竟土地房屋的价格和拆迁赔偿费怎样计算才比较合理？中国的政府部门和企业在征地拆迁过程中的计价赔偿方法有何不妥之处？西方国家在这方面通常又是怎么做的？本文从德国土地使用权和中国土地使用权的比较入手，比较分析两国土地使用权的相似之处和不同之处，然后用实例来解释中国和德国在计算拆迁赔偿费方面的差别是什么。
一、德国的土地使用权
德国《民法大典》第94条规定，土地上的房屋建筑是土地的组成部分，房屋建筑从属于土地，为土地所有权的拥有者所有。德国所有的土地（包括已建土地和非建土地，如农田、林地、绿地等）都实行土地登记，即地籍登记。地籍登记簿中的土地所有者是唯一受法律承认和保护的土地所有者。德国的土地所有权绝大部分归私人（自然人、法人）所有，也有一部分归公众所有（如国家、州、市镇所有）。德国的“土地使用权条例”第1款规定：土地使用权是可以买卖、可以继承的、在土地的地上或地下拥有建筑物的权力。通过德国“公寓式住房所有权法”，土地使用权也可以运用到公寓式住房，成为公寓式住房土地使用权。土地所有者（Eigentuemer ）和土地使用权者（Erbbaurechtshaber ）到公证处签订土地使用权合同，然后在地方法院的地籍登记所登记。地籍登记所向土地使用权者发放地籍簿，并在土地所有者的地籍簿中权役和限制的第一项上注明已经出让了土地使用权。土地使用权的年限由合同来确定，居住用地一般为99年，工业用地一般为70年。通常，土地使用权者每年向土地所有者交付使用土地的土地使用金，合同规定的土地使用金的数额也登记入地籍簿中。土地使用期结束后，土地使用权回归土地所有者，作为组成部分的建筑物也随土地使用权回归土地所有者所有，但土地所有者要向土地使用权者支付建筑物的赔偿费。土地使用权可一次或多次延长。在大多合同中都约定，土地使用权者有优先购买土地的权力。在德国，土地使用权拥有者也有自己的地籍簿，地籍簿中登记的土地使用权包括对建筑物或住房的所有权。 德国的土地使用权是有价值的。“德国土地价值评估条例”（WertV ）和“土地价值评估大纲”（WertR ）对土地使用权价值的评估有具体规定，内容比较复杂。简单地说，土地使用权的价值由两部分组成，一是土地部分，一是建筑物部分。土地部分的价值来自于土地使用期限内一般地租和具体土地使用金之间的差价。地租和具体土地使用金的差价越大，土地使用剩余年限越长，土地使用权中土地部分的价值就越高。在土地所有者未出让土地使用权的情况下，土地和地上建筑物的价值完全土地所有者所有；在出让土地使用权之后，土地价值就被分为两个部分，一部分归土地所有者，另一部分归土地使用权拥有者。在德国，土地使用权拥有者的土地部分的价值接近土地价值总额50％的情况颇为普遍，原因是地租和具体土地使用金的差价大，土地使用年限长。这样，土地使用权的全部价值即由部分土地价值和百分之百的建筑物价值组成。
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