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房地产估价中涉及到的有关税费问题浅析—以深圳为例
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在应用不动产估价三大方法——比较法、收益法、成本法对房地产进行估价时，经常遇到与估价对象密切相关的一些税费问题，这其中尤以收益法和成本法最为突出。因此，有关房地产开发、经营、转让等经济活动中的税费问题也就成为房地产估价师在应用收益法和成本法进行估价时的一个突出问题。 本文将根据我们在估价中曾经遇到的有关税费问题进行简要的分析，并试图结合房地产估价方法对其进行基本分类和汇总，希望对估价师的估价实践能有所帮助。
一、对“税费”的基本认识
1.税费的实质和特征
这里所说的“税”应当是税收的简称，税收的实质是国家（或者地方政府或者政府有关部门）为了行使其职能，取得财政收入的一种方式，它有三个方面的基本特征：一是强制性，二是无偿性，三是固定性。
“强制性”——税收通常以“法”的形式，对征收捐税加以规定，并依法强制执行。“无偿性”——税款是国家的财政收入，国家既不归还，也无需支付任何报酬。“固定性”——指在征税之前，即以法的形式预先规定了课税对象、课税额度和课税办法等。
这里所述的“费”分两种情况，一种情况是与“税”相近，如教育费附加、市政建设配套费、耕地占用费、拆迁补偿费等，这些“费”与“税”的实质和特征基本相同或相近；另一种“费”是一种与相关经济活动有关的交换价格，如建设项目可行性研究费、勘察设计费、招投标费、临时设施费、工程建设监理费等，这类“费用”的实质是一种正常经济活动所应有的交易成本，其特征是“个体”的经济活动不一定全都发生，但从“总体”上看，却是公开市场条件下公平交易的参照体。
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