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美国房地产估价理论和方法的发展历程与关键人物
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美国的房地产估价业作为一个独立的行业开始发展始于1902年，因此它刚刚度过了百岁生日。回顾百年历史，美国房地产估价业在估价理论的发展和技术的应用上取得了若干次大的进步，而每一次进步都与一些房地产界的著名学者和实践者联系在一起。在这里让我们回顾一下他们的伟大贡献，同时也就看到了房地产估价理论和方法的发展之路。
我们将房地产估价业的发展分为四个时期：“三方法”时期、理论完善时期、新方法和技术发展时期、个人电脑／网络／实时数据时期。下面将分阶段论述之。
一、“三方法”时期——房地产估价作为学术领域的开始（20世纪初至20世纪40年代）
“三方法”指的是市场比较法、收益法和成本法，这三种基本的估价方法在这个时期开始发展，最初的房地产学术教育也始于这个阶段。在这个时期有很多房地产学者对估价理论做出了巨大的贡献。
*理查德。赫德（Richard Hurd）
理查德。赫德（1865-1941）在1903年写作了《城市土地价值原理》（Principles of City Land Values）一书，该书是第一本论述城市土地估价理论的著作。在书中赫德分析了影响城市中物业价值的因素和经济力量。赫德在这本书中引入了两种形式的价值概念：内在价值（intrinsic value）和交换价值（exchange value）。内在价值是指物业所获得租金的资本化价值；交换价值是指市场交易的平均价值。因此，赫德所提到的“交换价值”就是我们现在所说的“公平市场价值”的雏形。他认为内在价值有可能与交换价值产生差异，这与一个物业所处的具体环境有关。但是这两种价值是相互依赖的，交换价值在长期是围绕内在价值波动的。赫德也是提出“最高利用”（Highest utilization）的第一人，这个概念就是我们现在所说的“最高最佳使用”（Highest and best use）。
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