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刍议住房抵押贷款证券化问题
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内容摘要:随着我国土地使用制度和住房制度改革,住房抵押贷款证券化被认为是我国资产证券化的切入点。实施住房抵押贷款证券化能提高资金流动性,拓宽融资渠道,分散银行风险等优点。本文简要介绍了住房抵押贷款证券化的概念,总结了中国建设银行在国内首次发行住房抵押贷款证券的情况,探讨实施住房抵押贷款证券化的模式,分析实施住房抵押贷款证券化面临的法律、信用、证券市场等方面的障碍,以及如何完善住房抵押贷款证券化。
关键词:住房抵押贷款证券化 房地产 模式
住房抵押贷款证券化是一种抵押担保证券,指金融机构把自己所持有的流动性较差、但具有未来现金收入的住房抵押贷款,汇集重组为抵押贷款群组,由证券化机构以现金方式购入,经过担保或信用增级后,以证券的形式出售给投资者,以融通资金,并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担的融资过程。住房抵押贷款证券化运用成熟的交易框架和信用增级手段,改善了证券的发行条件,使住房抵押贷款证券化支出费用总额与交易总额的比率很低,从而大幅度降低了企业直接融资的成本。
2005年12月15日,中国人民银行批准了中国建设银行信贷资产证券化试点单位,在银行间债券市场发行资产支持证券。建行作为发起人委托中信信托发行不超过31亿元的个人住房抵押贷款支持证券(即MBS)“建行个人住房抵押贷款资产支持证券”。至此,已风靡海外30余年的资产证券化产品,终于正式亮相中国。建设银行从上海市、江苏省和福建省三家一级分行中筛选出了15000余笔、金额总计约30亿元的个人住房抵押贷款组成资产池,委托中信信托投资有限责任公司发行,这是国内首单个人住房抵押贷款债权证券化产品。该信托的第一次利息将在2006年1月26日予以支付,信托的法定最终到期日为2037年11月26日。建行本身将购买其中9050万元的次级资产支持证券,其余的29.26亿元优先级资产支持证券将按照不同信用评级分为A、B、C三级。在29.26亿元的优先级资产支持证券中,A级为26.69亿元,B级为2.03亿元,C级为5279万元。MBS将和按揭贷款一样,采取每月付息还本,并采用浮动利率。
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