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深圳城市更新改造中经济和社会问题的思辩
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「提要」：进入90年代以来目前，我市建设已由新区开发转向新旧城区建设并重的阶段，其中特区内15个工业区改造和调整时期，构成城市更新主要内容。由于这类地区“旧”而不旧的特点，应不应该改？、值不值得改？如何操作？等一系列经济、社会问题的研究和解决，直接关系到规划的科学性和可行性。本文以八卦岭片区改造规划为例，对以上问题作一探讨。
「关键词」：旧区重建 土地征集 政策动向 改造成本
一、前言有人说，深圳用10年时间建成了一座崭新的城市，又用5年时间将其建成一个难以改造的旧城。这个说法虽则偏激，却在某种程度上反映了目前我市规划和管理焦点和难题。进入90年代以来，以东门老街拆迁、上步工业区转型和特区内旧村改造为标志，我市建设已由新区开发转向新旧城区建设并重的阶段，市区重建（或称城市更新、旧城改造）被提到议事日程，并成为城市开发建设的热点。由于前一阶段城市主要的精力放在新区拓展上，市区重建研究一直未得到应有的重视。在市场大潮的冲击下，很多问题还来不及循序渐进、有条不紊地进行研究，一些地区拆迁已经匆匆上马全面铺开。由于缺乏全面的考虑，改造中的社区往往成为新问题区。东门老街改造应该是最值得我们借鉴的一例。从1993年开始，有关部门将东门老街12.8万m2地区划分为大小不等的若干地块，交由不同开发商自行拆迁改造。由于缺乏统一的筹划，至今改造还局限在有利可图的各个商场单体独立改造上，急需更新改造的基础设施难以推进，加上开发商各家风格不一，工程进度不一，长时期以来东门成了脏乱差集中地区，顾客群体从最高峰40万人下降到25万左右，商业竞争力和吸引力受到明显的影响。更令人忧虑的是，1999年所有单体改造全部完成后，将有近100 万m2商场面积进入房地产市场，而东京最大的商业中心区（包括银座-东京站一带两个一级商业中心地）营业面积仅60万m2，北京西单营业面积也只有32万 m2.相比下，东门商场改建总量远超出实际需求，无论是对周围片区市政设施还是全市房地产市场，其影响是长久和深远的。有专家说：“东门改造将是一锅煮不熟的夹生饭”，也有专家说“东门改造使深圳永远没有了自己的历史［1］。笔者认为，以上问题出现固然与目前不规范市场经济负面影响有关，但与我们规划对经济和社会问题研究缺乏足够的重视也不无关系。市区重建历来是城市建设中最复杂、涉及面最广的社会工程，有着极强的政策性。成功改造规划不仅要综合考虑配套政策法规、拆迁补偿组织管理和资金筹措等固有的模式的变革，更要解决计划经济向市场经济转轨期所面临的市场竞争与政府调控、速度与标准、更新与变化、近远期协调、社会经济和环境效益统一等一些复杂的”技术“和”非技术“矛盾。 目前，特区内15个工业区不同程度进入改造和调整时期，构成深圳市区重建的主要内容。加深相关的经济和政策问题的研究对于城市更新工作健康发展有着重要的现实意义。这是因为，这类旧区重建的”旧“，含义已与传统概念有很大差别。它不是指建筑质量、环境景观、交通和市政设施较差，到了难以为继的地步，而是工业区本身的功能和性质”陈旧“，确切地说上这些功能和性质不能适应隐含在现时地域空间之下的”地利“的变化。由于改造对象一般都质量结构完好，市区重建规划的建设性和破坏性可能是并存的。笔者就八卦岭片区改造规划谈谈对其中社会和经济问题的认识，并清大家指教。
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