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惩罚性赔偿在商品房买卖纠纷中的适用问题
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【古建筑实习报告范文】
随着房地产业竞争的日趋激烈，为了吸引消费者并尽快销售住房，有些开发商开始采取欺诈手段损害购房消费者（简称购房者）利益，销售商品房欺诈案日渐增多。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称司法解释）系针对商品房买卖合同争议所做规定，它虽未以消费者权益保护法作为制定依据，受保护的利益主体不局限于消费者，但却与消费者利益密切相关。
一、商品房具有商品属性
在确定消费者权益保护法所称商品的含义时，我们往往习惯采用衣食住行的生活标准，从而将商品房排斥在商品之外。然而，价值和使用价值是商品的最重要属性，商品房虽不是动产，但同样具有价值和使用价值，一旦依法进入流通领域，自应视为商品。
二、惩罚性赔偿的适用范围
开发商损害购房者权益时是否适用惩罚性赔偿规则，这是商品房概念之争的关键和最终落脚点。消费者权益保护法第四十九条被习惯地称为双倍赔偿规则，司法解释则表述为“不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，两者虽然表述存在差别，但均属于惩罚性赔偿。需注意的是，司法解释未以消费者权益保护法作为其制定依据，这就使得司法解释所定惩罚性赔偿可实质性避开消费者权益保护法第四十九条所称“双倍赔偿”规则的僵化适用，从而赋予法官根据案情确定惩罚性赔偿金额的自由裁量权。惩罚性赔偿以开发商销售商品房时存在欺诈作为适用前提，即开发商必须具有明知或应知的主观态度，且在客观上采取了隐瞒事实真相或故意告知虚假事实的行为，才构成欺诈行为，消费者才能主张惩罚性赔偿。司法解释规定了适用惩罚性赔偿的三类情况：
首先，开发商故意处置购房者权利的欺诈行为。如出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，或者出卖人又将该房屋出卖给第三人。未经购房人许可抵押他人房屋产权，显然构成欺诈，但“一房二卖”是否构成欺诈则应具体分析。开发商与购房者达成退房协议并办理完毕退房手续后再行出售房屋，一般不构成“一房二卖”；在未与购房者签订退房协议或未办理完毕退房手续前，若开发商再行销售已签约出售的房屋，则构
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