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住房贷款标准化探析
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[摘要] 住房贷款证券化，从增长速度和规范市场来说，从减低商业银行的风险角度来讲，都是很有必要尽快推行。笔者认为，应尽早对所有商业银行新做住房贷款实行统一数据和风险审核的标准化要求。这样经过一两年时间才会形成规模可观且标准统一的住房贷款资产供证券化。
住房贷款证券化一事，自从98年一直谈到现在，仍然是只闻楼梯响。最近笔者被邀参加了有关住房贷款证券化的筹备工作。以笔者浅见，目前按揭证券化迟迟未能落实与参与银行及监管机构对住房贷款证券化的观念不成熟和认知参差有关。下面，我尝试从证券化的需要和目的两个角度来进行分析。
一、打包的“按揭证券”
首先，我用最简单的方法来描述一下什么是住房贷款证券化。一个购房者在下了首付款购买喜欢的房子之后，会向银行借按揭贷款以支付总楼款。银行由于自有资本很低（一般在国际上是8-12%之间），于是便靠存款来借给购房者。其后，借款人便每月或每期向银行还本付息。但由于银行存款期限平均只有几个月，而住房贷款一般长达10年20年。因此，银行借出住房按揭款愈多，流动性的风险愈高。同时，银行为了抢占住房贷款市场份额，需要大量资金不断地补充。因此，银行会把有关的贷款资产未来的还本付息的所有收益，打包成为按揭证券，向市场发售。而对银行来讲，出售了住房贷款证券之后，一方面可以大致拿回现金重新补充贷款资金，继续向市场发放住房贷款；另一方面，已出售的贷款中如有不供款而造成的损失，只跟按揭证券持有者有关，银行不需要负担任何经济损失。因此，商业银行可以无限止地做住房按揭贷款而不需要担心自有资本和存款够不够。而对按揭证券持有者来说，由于证券收益是背靠按揭贷款的偿还来支持，而且还有该物业作为抵押品，因此被视为安全稳定的长期定息投资工具。
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