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中国房地产发展需澄清的问题
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[摘要] 在近期房地产泡沫论争中，“空置率超过国际警戒线”是人们频繁使用的论据之一。但是，何谓空置率？在我国却是一个含糊不清的东西。从我国房地产的实践来看，首先，理想的空置率并不是零空置。其次，各城市可承受的空置率大相庭径。再次，空置不能与不良资产直接划等号。
在近期房地产泡沫论争中，“空置率超过国际警戒线”是人们频繁使用的论据之一。但是，何谓空置率？在我国却是一个含糊不清的东西。在国家统计主管部门和建设主管部门手中，只有新建商品房空置面积的数据，截至2004年9月商品房空置面积为9748万平方米，其中商品住宅空置面积为5736万平方米。那么，空置率分母、分子不清的情况下，人们争论的“空置率”是怎样推算出来的呢？在基本概念不清的情况下，生搬硬套“国际警戒线”又有何意义。
从国外的情况来看，空置是指房屋没有投入使用，处在待出租或出售的状态。空置率多以全部房屋存量为分母，以全部空置房屋为分子，计算出总空置率；也可以依据房屋的种类（住宅、办公楼、商业用房）和交易方式（出租或出售）细分空置率；计算单位可以是面积或套。以美国为例，2001年全国共有人口2.7亿人，住宅1.2148亿套，平均每2.25人拥有一套住房，空置期一年以上的住房为1091.6万套，空置率为9%；季节性空置住房为355.4万套，季节性空置率为2.9%。空置一年以上的住房中，有320万套为租赁住房；有130万套为出售住房。除对空置住宅总量进行分析外，美国还按住宅的类型（如出租房或出售房，独户或多户住宅），住房的结构（一室、二室或多室厅）、住房的建筑年限，不同的租金水平以及住宅所处的区域（大都市区内、大都市区外、东、中、西、南部）等分别计算出各类住房的空置率和空置期限（6个月、1年、1～2年和2年以上）。
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