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浅议买卖不破租赁在强制拍卖中的适用 

【法学博士论文】案情:某公司甲的房产于1997年12月因债务纠纷被人民法院查封。人民法院向甲送达了查封裁定,并在房地产登记部门办理了查封、冻结手续。某公司甲于1998年与某乙签订了房屋租赁合同,将该房产中的二层租赁给某乙使用。某乙均按时向某甲交纳了租金。2004年7月,人民法院委托拍卖机构对该房产进行拍卖,并在该房产现场张贴了拍卖公告,通知凡有租赁关系的租赁户到法院进行申报登记,某乙向法院申报了其租赁合同。其后,某乙将租金直接向人民法院交纳。2005年8月,拍卖机构将该房产公开拍卖,某丙以最高价拍得该房地产。某丙在交清了拍卖价款后,人民法院裁定该房产所有权转移给某丙享有。某丙要求某乙撤出该房产,并表示可以给予适当的补偿,遭到了某乙的拒绝。某乙称,根据我国《合同法》中“买卖不破租赁”的原则,该租赁关系应当继续有效。某丙遂向人民法院提起诉讼,要求确认该租赁合同无效。
审理中,有两种意见。一种意见认为,我国《合同法》第229条规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。这就是所谓“买卖不破租赁”原则的体现。因此,新的买受人应当承受租赁合同,某丙的诉讼请求应当予以驳回。另一种意见认为,本案不应适用“买卖不破租赁”原则,本案具体情况与一般买卖不同,人民法院应当支持某丙的诉讼请求,确认某甲与某乙的租赁合同不能对抗房屋的新所有权人某丙,某乙应当撤出租赁的房产。
笔者认为,某乙是否应当撤出租赁的房产,关键在于如何认识强制拍卖与“买卖不破租赁”的关系。我国《民事诉讼法》第223条规定,人民法院执行民事案件时,可以采取查封、扣押、冻结、
 
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