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浅析停车场收费的性质
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在7月14日市人大主持的《深圳市机动车停放管理条例》（草案）立法听证会上，停车场内丢车，管理者是否应该赔偿，赔偿责任如何划分，成为听证会的争论焦点。其实只要明辨停车场收费的性质，也许问题就可迎刃而解。有的听证代表和旁听者认为停车场收费的性质只能是保管费。概括其理由一是停车场没有取得其所占用土地的所有权或使用权，因此就没有收取车位租金或场地占用费的主体资格；二是停车收费的过程符合保管合同的所有特征。三是停车场收费票据单方声明“车位租金”，属于在格式合同中免除提供格式条款方责任，依法属于无效。对于以上这些观点，笔者逐一加以分析：
以出让方式取得土地使用权的停车场既具备收取保管费的主体资格，也具备收取车位租金的主体资格
对于住宅小区、写字楼、商住楼等以出让方式取得的土地使用权已转让给业主的停车场，有人认为：“住宅小区共有人全体共有停车场占用的土地。既如此，停车场收取‘场地租金’便无偿占用了业主(住宅小区共有人)的利益，利用无偿占用的业主利益反过来收取业主(住宅小区共有人车主)的‘场地租金’，这在逻辑上是荒谬的，违背常理及法理精神，当然不受法律保护和支持”。这一论断未认识到物业管理公司与全体业主的委托代理关系，以及将全体业主等同于有车业主及有车客人。原因是其对物业管理体制不甚了解。住宅小区停车场占用土地的使用权，诚如其所述，属于小区全体业主所有，而不属于物业公司。但是物业公司与全体业主的法律关系并非一般的提供服务与接受服务的关系，而是一种委托代理关系(参见《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第二十三条)。因此，物业公司收取停车费(无论是车位租金还是保管费)，其性质都是一种代理行为。其收取的停车费并不归物业公司所有，而是作为小区物业管理处所收管理服务费的组成部分用在小区公共管理事务中，即归全体业主享有。不仅全体业主共有的停车场收入，连全体业主共有的部份商业用房租金，也由物业管理处收取用于全体业主(参见《<深圳经济特区物业管理条例>实施细则》第三十九条、第四十条)。而物业公司的利润则是从管理处收取不超过物业管理成本百分之十的佣金(参见《深圳经济特区物业管理行业管理办法》第二十四条)。因此，受托人(物业公司)在不拥有停车场所占有土地的使用权的条件下，代理委托人(全体业主)收取车位租金或保管费的行为，其主体资格也是没有问题的。对此，《深圳经济特区住宅物业管理条例》第三十条已予以确认。业主委托物业公司向业主收取停车费，收取的停车费又归业主享有，这是否是毫无意义的循环？不是，这恰恰体现了公平的原则。因为停车场占用土地的使用权属全体业主共有，但并非每一个业主都有车，且数量相等，还有外来有车客人时有停车。如果不收停车费，则有车或车多的业主及有车客人就侵占了无车或车少业主的利益。因此，通过对有车业主及有车客人收取停车费，再将该款用之于全体业主，则充分公平地保护了全体业主的利益。
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