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深圳物业管理市场化初探
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深圳市的物业管理伴随着特区改革开放和市场经济体制逐步建立已发展到一个比较成熟的阶段。20年来,其发展速度、运作态势为世界注目,它创造的经验也在全国同行业中发挥了"窗口"和"试验田"的作用;然而,物业管理在中国起步较晚,这一朝阳产业如同其他新生事物一样,发展到一定时期会呈"瓶颈"状,继续发展需要一个转型和磨合的过程,在此,对发展过程中存在的一系列热点、难点问题进行如实地研究解决,或有助于它在21世纪抓住新的契机,迈出更稳健的步伐。笔者仅就物业管理市场化提出一点肤浅的看法,以期和同仁探讨。
市场化是目前我国物业管理发展的主要方向,但不是永恒、唯一的发展方向。深圳经济特区应有他的"特"色。政府一方面要积极培育市场,不断提高物业管理市场化程度;另一方面也要正视非市场化或半市场化的行政福利型物业管理的存在,并加以扶植。
纵观世界各国物业管理,运行机制大体上可分两类,一类是市场化的物业管理机制,以美国,日本为代表,其运作特点是:完全按市场化原则将物业委托给物业管理公司运作,政府基本上不参与,行业的职业培训,资质管理由行业公会组织实施和监管;另一类是政府参与的物业管理机制,以新加坡、英国和香港地区为代表,其运作特点是:行业管理由政府组织进行,部份物业管理由政府负责实施,新加坡的物业管理基本上是在政府的专门机关"建屋发展局"的监管下进行,市场化经营仅局限于某些高度专业化操作的领域。一个国家或地区的物业管理实行何种运行机制,这和该国家地区市场经济发育水平有关,同时受该国家该地区所属社会制度而派生的土地制度和住房政策的制约,从上属两类物业管理情况可以分析为:实行私有企业经营型住房政策的国家或地区易于采用市场化的物业管理机制,而实行公共住房政策的国家易于采用政府参与的物业管理运行机制。事实上,任何国家或地区都存在两种物业管理机制兼而有之。例如香港地区私人高层楼宇管理中的业主立案法团具有很高的市场化水平,而属于第一类的美国,近年来都出现非市场化或半市场化的行政福利型物业管理。美国政府投资兴建了一批福利型住房,日本也兴建公共租屋,使中低收入阶层也能"居者有其屋",这批住房由政府部门或委托其代理机构实施管理运作,这些物业不以赢利为目标,而以实现政府的福利住房政策为目标,只求其收支平衡,这显然不属于市场化的物业管理,带有明显的行政福利色彩。
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