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物业服务合同性质研究
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研究物业服务合同性质的意义在于：不同性质的合同，适用不同的规则；合同法分则规定的有名合同，除了适用合同法总则的规定以外，还具体适用合同法分则的规定；合同法分则没有规定的各种无名合同，参照最接近的有名合同，无法参照的，适用合同法总则的规定。因此，开展对物业服务合同性质的研究，具有重大的意义。
关于物业服务合同的性质，历来众说纷纭。有“代理合同”说、“委托合同”说、“承揽合同”说、“劳务合同”说、“复合合同”说等等，其中以“代理合同”说和“委托合同”说为多数。笔者赞同“复合合同”说。
一、物业服务合同不是代理合同
代理说认为，物业管理公司受全体业主的委托对物业的共用部位、共用设施设备进行管理，因此产生了代理。
比较“代理”的法律特征，不难看出，物业管理行为与代理行为有相当大的差别，主要表现为：
第一，代理人以被代理人的名义实施代理行为，而物业管理企业以自己的名义与业主大会授权的业主委员会签订物业服务合同；以自己的名义对合同约定的事项实施管理；以自己的名义与专业服务公司签订专业服务合同。
第二、委托代理可以用书面形式，也可以用口头形式；委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。而物业服务合同是要式合同，且只能采取书面形式，不能采取口头形式；合同约定不明的，其民事责任不应当由业主一方承担。
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