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商品房物业管理问题探析:当冲突发生时
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【物业安全管理论文】前几年,北京万科城市花园中曾发生过养犬管理之争,众多业主、住户饲养了各种各样大小不一的宠物犬,尤其是少数住户饲养了大型凶猛犬,使部分住户,尤其是有孩子的住户多了担心与忧虑,而且少数住户在遛犬时不注意卫生的维护,致使公共绿地受到污损,从而引致个别住户在公共部位投放毒物并毒死多条宠物犬。一时间,住户展开争论并分成养犬派与限犬派,限犬派强烈敦促物业公司加强管理,但是物业公司除了依据粗疏的《北京市严格限制养犬规定》外,再无更好的办法,对于何种犬不能养、什么时候不能遛犬、以及对于危险犬应该如何限制等则无从处理。 其实,围绕养犬的矛盾在许多小区大量存在,与养犬类似的如拒交物业费、侵占公用楼道等社区公共事务的管理问题也在我们身边时时刻刻发生。那么,当一部分业主的利益与另一部分业主的利益发生冲突、或当业主的利益与物业公司的管理之间发生冲突时,又该如何判定谁是谁非呢? 依据之一:法 法律 目前,我国还没有关于物业管理的法律,正在进行的民法典立法中的《物权法》部分为物业管理提供了最基本、最重要的规则,在通过后将成为物业管理最重要的依据。 法规 目前正在征求意见的《中华人民共和国物业管理条例》(草案)在通过后将成为第一部关于物业管理的行政法规;北京还没有关于物业管理的地方性法规。 规章 主要有建设部在1994年制定颁布了《城市新建住宅小区管理办法》及《城市公有房屋管理规定》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》,以及于2001年修改的《城市异产毗连房屋管理规定》。目前北京市关于物业管理的规章主要是《北京市居住小区物业管理办法》。 法律、法规、规章具备法律拘束力,物业公司及业主、住户必须严格遵守。 依据之二:物业管理公约 物业管理公约,北京称之为《物业使用管理维修公约》,香港称之为业主公契(Deeds of mutual convenient)。其地位犹如小区这个区域内的“宪法”,是社区运行的“基本法”。 物业管理公约是小区管理机构(业主大会或代表大会、业主委员会)存
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