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略论物业维修基金的系列问题——兼谈对物业维修基金的立法规范
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【物业管理论文下载】随着物业管理的深入开展，物业维修基金筹集难的问题日益突出，以广州为例，市内1200多个住宅小区（不包括众多的单体楼宇），建立物业维修基金的不足160个。物业维修基金的建立涉及物业发展商、分散小业主及使用人、业主代表组织（业主会、业主委员会、小区管理委员会等）。物业管理公司（以下简称物管公司）、政府等多方主体及利益。站在不同的角度，对物业维修基金要不要筹集、如何筹集、由谁缴交等，看法难免不同。本文在大量调查的基础上，从多角度对物业维修基金的性质、筹集必要性、筹集办法等问题进行深入探讨，并提出了相应的立法建议。
一、物业维修基金的概念与性质
物业维修基金是专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后大修、更新、改造的资金，在性质上属专门用于特定目的而设立的专项基金一类，即它是专门用于对物业共用部分进行大的维修保养、保值增值目的而专项筹集、独立核算的资金，其产权属于全体业主，在物业管理企业财务上属专项代管基金，作为长期负债管理。它与一般的投资基金（用于投资增值获利）在建立、使用、管理、转让、赎回等多方面有着本质的区别。设立物业维修基金的初衷是寄望于用该笔资金的利息维持楼宇有计划的大修、更新、改造和突发性紧急开支，但由于现在银行利率很低，基金很难起到“以息养房”的作用（除非一开始筹集的维修基金数额较大），在很多地方，它更多体现的是一种应急性质的资金。
二、为什么要建立维修基金？何种类型物业需筹集维修基金？
之所以需要筹集建立维修基金，是因为没有维修基金，物业共有共用部分大的维修、改造、更新等便没有保障，突发性事故（如台风、暴雨等对物业造成的损坏）便得不到及时处理。由此看来，只有那些在需要大的和紧急维修整治而资金又不能马上到位的物业类型，才需预先筹集维修基金。也就是说，只有业主众多、产权分散的物业（尤其是住宅小区和多业主大厦）才需预先筹集建立物业维修基金（临时筹集不可能），而产权明确、独立集中的物业类型如独立私人房产、单位房产、国有房产等，由于可以即时拿出大笔维修资金，故一般情况下是无需预先建立维修基金的。
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