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从过滤现象看我国住宅消费市场
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[摘要]所谓过滤现象，是指收入比曾经住过的居民还低的人迁居到业已陈旧的、住宅价格或房租低的住宅中去的现象。根据这种过滤现象，可以认为，如果新的优质住宅继续增加下去，则将推动迁居的速度，整体的居住水平就将得到提高。激活“二手房”市场，就成为激活住宅“存量市场”、加速过滤现象从整体上提高居民居住水平的关键。“二手房”市场的潜力由于我国原来计划经济体制导致全国的城市大部分居民住宅都是公有住房，公有住房出售后，“二手房”存量远多于增量。因而，若取消经济适用房，则二手房市场总量是完全可以满足中低收入家庭的购房需求的。制约我国存量住宅市场发展的原因，除消费心理、消费习惯、价值取向、舆论导向等原因外，最重要的原因是对住宅存量市场所采取的相关政策没有得到根本性的突破。
所谓过滤现象，是指收入比曾经住过的居民还低的人迁居到业已陈旧的、住宅价格或房租低的住宅中去的现象。
根据这种过滤现象，可以认为，如果新的优质住宅继续增加下去，则将推动迁居的速度，整体的居住水平就将得到提高。
产生过滤现象的主要原因是：人们渴望改善现有的居住条件，但是由于收入水平的限制或其他原因，而选择了与此相适应的住宅。这样，就使收入高的阶层舍弃了落后于时代的、或者不能满足自己更高需求的原有住宅，而购买更高标准的住宅，使存量住宅增加，从而导致住宅价格或房租下降，产生了过滤现象。如果原有住宅没有销售出去（产权没有转移），则会放弃维护和管理，使原住宅的质量进一步下降。
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