一.目前住宅全部由房地产开发商进行开发建设、销售管理，如何实现住宅产业利润最大化是受到如下几方面因素的制约：

1.地区经济发展的状态，人平均收入的水平。

2.该地区人们的文化素质。

3.该地区人们的习惯思维定势，这种定势决定着人们对住宅内的各个房间的大小，各个房间的功能要求。

4.住宅户型的布置，具有可改造的性能，入户后不用任何拆除就能满足需要，这样住宅的卖点人气指数最高。

5.住宅的销售价格（最关键的是性能与价格的比）。

6.工程建设的成本，目前有80%的开发商不注重工程的设计，主要表现在开发商给设计者的设计费用太低，这样就造成低水平的设计。本人在本行业工作三十多年的工作中作过大量统计，总结出一套工程最佳的经济技术指标指数，用于判断工程的技术经济的合理性，用这个指数判断后，进行工程的设计修正，可使工程的直接造价降低4%以上。任何工程都有一个最佳的经济技术指标，现实社会中最高和最低工程直接造价相差竟然超过20%。在2003年有一个2000㎡的一项工程是哈尔滨某个设计院设计的每平方米的含钢量竟然超过了100kg，那么混凝土自然也根着超过正常的用量。在工程上最大的浪费基本上都是在结构方面造成的浪费，而这种浪费大部分开发商却没有感觉，往往工程建设完毕进行结算后才能发现，这时已经晚了。大部分开发商在设计过程中基本上都是交给熟悉的人，很少去找那些在经济和技术具有高水平的设计者进行设计，没有一个开发商主动给设计人员增加设计费用，由于本人长期从事建筑设计和施工工作，接触了很多设计人员，这些设计人员都有一个共同的观念在每平方米就给几元钱的情况下，工程设计上都那么认真，求大不求精，这样在工程上浪费的要超过设计费用的几倍，那多那少有的开发商自然有切身的体会。城市越大设计人员的职业道德越差在设计上浪费的就越严重。